El consumidor inmobiliario y la nueva propuesta de circular externa

Por: Jefferson González
Septiembre de 2024
Revista Digital Industria Legal Vol. 19

Distintas circulares externas (circular) de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) han impartido instrucciones a los constructores y comercializadores de vivienda y, con ello, dado alcance a la protección del consumidor de este tipo de bienes.

En 2012, con la circular 006, la SIC impartió instrucciones respecto de la información que debía incluir el material promocional y publicitario de los proyectos inmobiliarios, en especial, lo relativo al área privada construida, destinación de áreas comunes de uso exclusivo y calidad de acabados.

En 2023, mediante la circular 004, la SIC estableció obligaciones orientadas a la protección de los consumidores en los contratos de adhesión de compra de vivienda. Para ello, ordenó informar en el contrato la fecha para la firma de la escritura y prohibió incluir cláusulas que autoricen prorrogar unilateralmente dicho plazo; dispuso incluir cláusulas que indiquen que los bienes comunes de uso y goce general se entienden entregados con la construcción y venta de los bienes privados que representen el 51% de los coeficientes de la copropiedad, fecha a partir de la cual inicia la contabilización del término de garantía legal de los bienes comunes (10 años por estabilidad de la obra y 1 por acabados); el pago de los intereses de subrogación cuando el consumidor acredite el desembolso del crédito por parte de la entidad financiera; la publicación de los contratos de adhesión (modelo) definitivos para ser conocidos antes de suscribirlo; la indicación del valor en salarios mínimos mensuales legales vigentes para Viviendas de Interés Social Prioritario y de Interés Social; y la prohibición de incluir cláusulas abusivas, entre otras.

El 31 de julio de 2024 la SIC publicó un proyecto de circular externa que derogaría la circular 004 de 2023 y modificaría la circular única en materia de publicidad e información de bienes inmuebles destinados a vivienda. Aunque el proyecto de circular integra las disposiciones vigentes sobre información y publicidad de proyectos inmobiliarios (Circulares 006/2012 y 004/2023), incluye algunos cambios significativos. Por ejemplo:

• Eliminaría la inclusión de cláusulas relacionadas con la fecha en la que se entienden entregados los bienes de uso común, lo cual considero acertado, pues no es la construcción y venta de los bienes privados lo que determina la entrega de los bienes comunes, sino la entrega real y efectiva de dicha zona o bien común.

• Establecería el deber de indicar un plazo máximo para el desembolso de los créditos de vivienda, permitiendo al constructor terminar unilateralmente el contrato por vencimiento de dicho plazo y limitando al consumidor a la ejecución de la cláusula penal y a la solicitud de incumplimiento, cuando la terminación unilateral del contrato derive del vencimiento del plazo de desembolso mencionado.

Incluir en el proyecto de circular determinaciones relativas a la terminación unilateral del contrato y condicionar la aplicación de la cláusula penal, prohibido actualmente en la circular 004 de 2023, excede la naturaleza de las normas de protección al consumidor y las facultades de la SIC y contraviene las disposiciones que regulan el contrato de compraventa, pues las estipulaciones sobre la terminación del contrato y las consecuencias derivadas del incumplimiento son determinaciones propias de las partes que no pueden recaer en una directriz de la Entidad.

Habrá que evaluar el alcance y aplicación de las modificaciones que propone la circular externa para lograr la armonización de las directrices de la SIC y el respeto de las normas que rigen el contrato de compraventa de bienes inmuebles.

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https://www.flipsnack.com/cejchile/the-legal-industry-reviews-colombia-edition-19-n-2-sept-2024/full-view.html?p=40